买卖二手房需注意！

来源：吉屋网发布时间：2019-06-16 10:37:16

在二手房交易当中难免会遇到所卖房屋仍处在抵押状态的情况，这时想要与银行按揭进行交易，首先就得先还清银行贷款，而这个解除抵押的过程，就是俗称的“赎楼”。

“赎楼”是二手房交易中的常见术语。即付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出；房产证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。

作为大多数家庭的*开支，买房贷款已是普遍现象，这也使在二手房交易时，付清抵押贷款本息并注销抵押登记已然成为常备流程。

看似不复杂的流程，其实是一门大学问。因为赎楼可以说是二手房交易过程中，*复杂、猫腻*多、也*容易出问题的环节。若不了解赎楼流程及方式，买方很有可能面临“房钱”两空的风险。

比悲伤更悲伤的故事，就是房财两空

那么，二手房赎楼到底有哪几种方式，又是哪种方式安全性比较高呢？

现金赎楼

买方赎楼

交易过程中采用买家赎楼这种方式，一般是买家为了节省赎楼利息，用自己的钱帮业主赎楼，这笔钱则从总房款里相应减扣。

在各种赎楼方式中以这种方式风险*，因为买方将卖方的房屋从银行赎出来后，意味着卖方与银行之间的借贷关系消失，抵押登记也撤销。

卖方可自由处分登记在自己名下的房屋，让后续交易存在众多不确定风险，造成买方的巨大损失，甚至“钱房两空”。

具体可能有哪些风险，我们一起来看看：

1、如果卖家本身还有其他债务，并被债权人起诉至法院，那么在房产被赎回当即，可能会遭到法院查封冻结该房产。

2、买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。

3、如果楼价大涨，卖家可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的买家，给买家造成更大的损失。

4、如果卖家并未拿去赎楼，且当中没有约定清楚履约时间，即便闹到了法院，法院也只能按照借款纠纷来判决当事方还钱。因为法院很难确定业主是否真心赎楼卖房，这存在一个履行期限的问题。

为了避免上述风险的发生，买方可以通过找正规的担保公司帮忙赎楼，或者与卖家协商并在合同中约定由卖方自行赎楼。

卖方赎楼

卖方自行筹措资金将房子赎出，取回房产证撤销抵押登记，这种方法能*限度地规避风险，对于买方而言，这是*理想的结果。

若欠款不多，可尝试建议业主用自有资金去赎楼。业主向按揭银行提出申请，个别情况下需提前一个月，注意要和原按揭银行确认，包括有没有罚息之类的款项。

卖方自赎对买方来说虽理想，然而实践中，这种方法用得相对较少。

卖方出售房产的目的即为尽快将楼房变现，*程度地获取利益，在房产正式出售取得购房款之前，自己再拿出这样一笔数额不小的款项来提前清偿按揭贷款，对于大多数人而言都是难以接受的。因此，卖方可能会提出由买方垫付赎楼款。

两笔款赎楼

在无法实现业主自赎的情况下，通过正规的担保公司赎楼可*程度的化解风险，其中两笔款赎楼*为安全。

两笔款赎楼是指卖家向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款，用于提前还清原贷款，赎出房产证。

业主赎楼与买方按揭互不相关，这种赎楼方式对于买方而言风险是*小的，一旦出现卖方无法按时清偿贷款的情况，银行将直接要求担保公司承担担保责任，而担保公司则会追究卖方责任，买方利益则可以*程度的得到保障。

一笔款赎楼

这种赎楼方式费用比现金赎楼低，但是所需时间长，买方利益较难保障。买方通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款，其中只需支付担保费，业界常称为“一笔款赎楼”。

一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在银行发放按揭贷款时就开始逐月供楼。

在担保期间，交易一旦出现问题，银行会追究担保公司责任，而担保公司承担责任后则会要求买方承担责任，买方的利益仍然无法保证。