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永州住房公积金贷款买房办理流程

来源:吉屋网   发布时间:2013-10-10

随着贷款买房的兴起,买房子变得不那么困难,尤其是利用个人住房公积金贷款买房,比一般的商业贷款又有很多优惠。那么,永州住房公积金贷款买房办理流程你知道吗?小编特收集到以下资料.

一、提供咨询

住房公积金管理核心、分核心或管理部(以下简称管理核心)或受委托银行向借款人提供咨询服务。咨询内容包括:贷款对象、条件、额度、期限、利率、担保方式、还款方式、程序等。

二、贷款申请

(一)符合条件的借款人可向管理核心提出借款申请,填写《住房公积金个人住房借款申请表》(以下简称《借款申请表》)。《借款申请表》至少应包括以下内容:

1、借款人及配偶的姓名、身份证号码、个人住房公积金明细账号、婚姻状况、月收入、户口所在地、现居住地、工作单位、单位地址、联系电话;

2、购房合同编号、房屋座落地点、类型、建筑面积及竣工交付使用时间、房屋单价及购房价;

3、售房单位(人)名称、地址、联系电话、商品房销售(预售)证号、开户银行及银行结算户账号;

4、申请贷款金额、期限及还款方式选择;

5、贷款担保方式选择;

6、借款人对填写内容及提供证明资料真实性的声明。

(二)管理核心要求借款人提供的证明资料详见《贷款办法》第十一条。

三、贷前调查

管理核心受理借款申请后,由贷款调查部门(调查人)对借款人递交的《借款申请表》和要求提供的证明及资料的完整性、真实性、有效性和合法性进行调查。调查内容详见《贷款办法》第十二条。

四、抵押物评估

评估可由管理核心自主评估或委托法定评估机构评估。

管理核心自主评估的,应根据现场调查取得的真实情况,按如下原则处理:

抵押物为一手房的,其现值应根据购房合同或协议上注明的购房价进行确定;抵押物为二手房的,其现值应以房产评估报告注明的房屋评估价值与契税完税凭证注明的应纳税基数两者中取低者进行确定。

管理核心无法自主评估的,应委托法定评估机构进行评估,相关费用由借款人承担。

五、贷款审查和审批

管理核心贷款审查审批部门(人)对调查部门(人)提交的调查结果和评估情况进行初审、复审和审批。

(一)贷款初审

1、借款人资格审核。借款人及配偶提交的身份证明、婚姻证明材料合法有效,缴存住房公积金状况符合规定,提供的个人基本信息与住房公积金缴存登记信息一致等;

2、住房消费真实性审核。购买住房的:审核购房合同(协议)、房屋产权证、首付款凭证或契税完税凭证合法有效,首付款金额达到规定比例等;建造、翻建、大修自住住房的,审核项目批准文件合法有效,自筹资金达到预算工程费用的规定比例,同时,根据现场情况进行核实;

3、借款人贷款年限审核。申请贷款年限是否超过借款人及配偶自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限;

4、借款人偿还能力审核。借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力,审查借款人的收入可参考借款人及配偶缴存住房公积金的基数与单位出具的收入证明。偿还贷款本息与家庭月收入之比不应超过50%,有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息内。借款人在其他金融机构贷款与债务情况可通过中国人民银行个人征信系统进行查询;

5、贷款担保审核。采用房产抵押的:抵押房产的真实性,抵押房产权属清晰,抵押物评估报告真实、价格合理;采用质押的:质物权属清晰,质物类型、票面价值、期限等要素符合规定;采用保证担保的:保证人具备担保资格和能力等;

6、证明资料审核。贷款所需证明资料内容完整、真实、合法,印章清晰,复印件与原件相符;

7、与借款人面谈。进一步核实借款人提供证明资料及借款行为真实、合法,告知借款人应承担的责任和义务等,并形成面谈记录;

8、借款人信用状况。通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶个人信用状况。对连续逾期3期以上(含3期)或累计逾期6期以上(含6期)的原则上不予发放贷款。对有其他不良信用记录的,贷款初审人调查其逾期原因,合理评估其信用状况,并提交贷审会审核。

贷款初审后,贷款初审人应出具初审意见。

1、符合贷款条件的,对借款人可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等提出初步意见,按规定收存证明资料复印件,并签述“已与原件核对无误”的意见;

2、对借款人的贷款条件或提供的证明资料有疑义的,应要求借款人补充相关证明资料,进行调查后予以答复;

3、对不符合贷款条件的,应退回申请并说明原因。

(二)贷款复审

对通过初审后的贷款申请,应进行复审。复审主要包括以下内容:

1、收存的证明资料齐全,内容完整、准确,印章清晰;

2、可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式符合规定,数额计算准确;

3、电子数据与文本资料相符;

4、贷款风险得到全面揭示,不存在特别的风险点;

5、其他需要复审的内容。

贷款复审后,贷款复审人应出具复审意见。

1、复审通过的,将贷款申请资料和复审同意意见移送贷款批准人;

2、复审中发现有疑义的,复审人将贷款申请资料退回初审人,要求进一步调查核实;

3、复审未通过的,复审人应注明原因,逐级退回贷款申请资料。

(三)贷款批准

贷款批准人应对复审结果进行确认并出具批准意见。对于按规定需要经过贷审会审查通过的贷款,复审后应提交贷审会进行审议。

1、准予贷款的,告知受委托银行办理相关贷款手续;

2、有疑义的,将贷款申请资料退回复审人,要求进一步调查落实;

3、不准予贷款的,应注明原因,将贷款申请资料逐级退回,由贷款初审人告知借款人不予贷款的原因,并返还贷款申请资料。

六、签订合同

经批准同意贷款的,即可根据审批的具体意见,管理核心、受委托银行、担保人和借款人按不同的担保方式,签订有关合同:

1、担保公司担保的个人贷款。管理核心、担保公司、反担保人与借款人签订《个人住房借款·担保·反担保合同》。

2、非担保公司担保的个人贷款

①抵押贷款。管理核心与借款人签订《个人住房抵押担保借款合同》(简称《借款合同》),与抵押人签订《个人住房贷款抵押合同》(简称《抵押合同》)。

②质押贷款。管理核心与借款人签订《个人住房质押担保借款合同》(简称《借款合同》),与出质人签订《个人住房贷款质押合同》(简称《质押合同》)。

③连带责任保证贷款。管理核心与借款人签订《个人住房保证担保借款合同》,与保证人签订《个人住房贷款保证合同》(简称《保证合同》。

④抵押加阶段性保证贷款。借款人以所购期房设定抵押的,管理核心除与借款人签订《借款合同》、与抵押人签订《抵押合同》外,还要与售房或建房单位签订《阶段性连带责任保证合同》,保证期限从贷款发放之日起至办妥《房屋所有权证》并办理抵押登记之日止。

签订上述合同前,管理核心应履行充分告知义务,告知借款人及相关当事人有关合同内容、权利义务与违约责任、还款方式以及还款过程中注意事项等。签订上述合同,应由借款人及相关当事人本人当面签署。管理核心与借款人签订完上述合同后,将《委托贷款协议》、《借款合同》及有关借款资料送交受委托银行,受委托银行签署后将《借款合同》返回管理核心。

七、办理贷款担保

签订借款合同后,通知借款人办理如下手续:

1、抵押。以现房抵押的,由借款人携带身份证、房屋产权证、土地使用证、《借款合同》及《抵押合同》与房产权属人及共有人(带身份证及复印件)一道到房产部门办理房产抵押登记手续,并取得《房屋他项权证》。

2、质押。以有价证券质押的,由借款人凭管理核心出具的质押函、用于质押的有价证券到质押凭证发放银行办理止付登记手续。所有参与质押的担保人都要在《质押合同》上签字。

3、连带责任保证。保证人与管理核心以书面形式订立《保证合同》,并从保证人存款银行开具不小于担保金额的不可撤销的银行保函交管理核心。保证人发生变更的,须按照规定办理变更担保手续,未经管理核心认可,原保证合同不得撤销。

4、抵押加阶段性保证。以期房抵押的,借款人携带身份证、《借款合同》及管理核心向房屋产权产籍管理部门出具的《关于办理房产预约抵押登记的函》,到房产部门办理房产抵押预登记手续。由开发商为其提供保证担保的,开发商应开立保证金账户(由管理核心与开发商双控)并存入规定数额的保证金存款。

5、保险。抵押的房产存在灭失或损毁的可能性较大时,管理核心可要求借款人办理财产保险,且必须明确管理核心为第1受益人。保险单正本交由管理核心保管,保险金额不得低于贷款金额,保险费用由借款人支付。可以采用一次性或分次投保两种方式,保险期限不得短于贷款期限,贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。

6、公证。根据贷款的担保方式,需要公证时,管理核心信贷员负责协助借款人办理合同公证手续。

八、贷款发放

1、管理核心信贷部门核实合同签署、担保等手续后,通知借款人开立存款账户和办理借款手续,给管理核心财务部门送达《住房公积金个人住房贷款通知书》。

2、管理核心财务部门根据《住房公积金个人住房贷款通知书》,将资金从住房公积金存款户划转至委托贷款基金户。

3、受委托银行根据《委托贷款协议》、《借款合同》和管理核心划转至委托贷款基金户的资金数额,办理贷款发放手续。受委托银行根据《贷款合同》将款项划入管理核心与借款人约定的银行账户内。

4、贷款发放后,经办银行将个人贷款档案资料返回管理核心,管理核心进行个人贷款档案资料整理。对于担保公司担保的个人贷款,管理核心将个人贷款担保资料返还担保公司并自备一套个人贷款档案资料存档。

九、贷款回收

1、还款方法

贷款期限在一年以内(含一年)的,采用到期一次性还本付息的方法;贷款期限在一年以上的,可以采用按月等额本息还款法、等额本金还款法以及管理核心认可的其他还款方法。借款人可以根据需要选择还款方法,但一笔借款合同只能选择一种还款方法。合同签订后借款人可以根据还款能力的变化情况,申请变更还款方法,经管理核心批准同意后实施。

①等额本息还款法。

②等额本金还款法。

2、还款方式

借款人可采取以下方式偿还贷款本息:

① 柜面还款方式:即借款人直接以现金、支票、信用卡或储蓄卡到受委托银行规定的营业柜台还款。

②委托扣款方式:即借款人、管理核心与银行或借款人所在单位或财政工资发放核心签订协议,委托银行或借款人所在单位或财政工资发放核心从其存款户或工资中代扣偿还贷款。

十、贷后管理

贷款发放后,管理核心要加强贷后管理,定期进行贷款检查。对于办理预抵押登记的个人住房贷款,待项目竣工验收合格后,督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。

管理核心每月进行一次综合性个人住房贷款贷后检查,掌握贷款的资产质量状况并研究对策。检查的内容应包括:

1、按时归还贷款本息情况;

2、借款人有无骗取管理核心信用的行为;

3、借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况;

4、保证人保证资格和保证能力变化情况;

5、抵押物保管及其价值变化情况;

6、项目工程进度(限于自建房屋贷款);

7、有关合同及相关资料的完整性与有效性,有无与法律、法规和制度相抵触,需要变更、修改和补充之处;

8、其他债权实现和保障的内容。

检查程序:对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的原因;根据借款人违约情况,判断贷款的风险状况,确定贷款形态;对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案,报主管领导批准实施。登记贷后检查台帐,撰写贷后检查报告。

十一、档案管理

每笔贷款发放后,由信贷员向档案管理员移交资料,办理移交手续。档案管理员在接收时,应查验资料是否齐全,缺省的要督促借款人补齐,做好登记工作。具体要求:档案资料要齐全,归档资料要及时有序,查阅档案要登记签字。

十二、清户撤押

借款人偿还全部本息后,受委托银行出具贷款结清凭证给管理核心,管理核心通知借款人,持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由管理核心保管的有关法律凭证及文件。借款人应签署收到文件的回执。

采取抵押担保方式的,借款人凭管理核心开具的《关于撤销抵押登记的函》及《房屋他项权证》或《产权预约登记》到当地房屋产权部门办理撤销登记手续。

采取质押担保方式的,借款人凭管理核心开具的《关于撤销质押登记的函》到经办银行办理撤销质押登记手续。