永州未来房价会下跌吗?

来源：吉屋网发布时间：2013-09-28 17:42:22

永州未来房价会下跌吗?相信无论是普通市民还是开发商对这个问题都是十分关注。下文就为大家整理了专家的意见，希望对大家今后购房有帮助。

中国房地产市场上45%的“刚需”被本次调控暂时基本“消灭”，房价下跌是大势所趋。

在前面的几期《邹涛*理财实战研究系列作品》中，邹涛详细地运用邹涛*法结合中国式政治经济学对2010年国家房地产调控新政进行了分析，得出的结论是房价不可能继续上涨，会受民众观望的预期心理影响下降。我们知道，国家出台此次调控的目的是为了“抑制房价过快上涨，遏制市场投机行为”。这个政策的指导思想很清楚地明示了国家的态度。但中国的国情特色是：一是上有政策，下有对策。二是一管就死，一放就乱。很多事情都是如此。所以，我们明白了这样的一个特色国情后，就会清楚本次调控房价的3个结局：

1、短炒投机“刚需”被“消灭30%。消灭了中国房地产市场30%的商品房需求者。通过提高二套房的*到 50%利率1.1倍，“提供一年以上纳税证明或社保证明”等措施遏制了市场上的依靠银行贷款杠杆把房子短期转手炒作获利的投机炒房者。这个群体的“消失” 至少消灭了中国房地产市场30%的商品房刚性需求者(即市场上鼓吹的所谓“刚需”，目前这部分人也是常常被房地产商和一些“专家”挂在嘴上的刚需)。根据邹涛实地调查，之前中国房地产市场的投机需求达到30%以上。

2、夹心层“刚需”被消灭5%。加大政策保障房和廉租房的供应已成为本次调控的主导思想之一。国家建设部已与各省行政主官签订了责任状，重视程度“历史少有”。考虑到一个房地产项目从拿地到建设到销售*快也要2-3年，到2012左右大批政策保障房和廉租房会上市，解决夹心层对商品房的需求现状。以深圳为例，2010年要建5万套政策保障房和廉租房，意味着至少可以解决5万个家庭的住房需求(深圳常住人口为 800万)。这个群体中部分人的住房问题的解决，至少可以消灭中国房地产市场5%左右的商品房刚性需求者。

3、*“刚需”被消灭10%。在房地产市场上，还有一个群体，是具有非常强的政策研究和把握能力的楼市实力机构*者和有资金实力的个人。具体包括一些*公司，一些私募基金，一些有实力的私营企业主等等。在邹涛的调研中，曾接触过一些*机构在住宅的*上就达3亿多元，全部在囤积待涨出货。这个群体买房擅长资本运作，系统操作，由于资金充足，有的甚至不动用银行的贷款。这个群体也是2010年前推动房价的推手之一。国家本次新政的出台，精于研究政策的这批实力机构*者在综合评估后一定会静观其变，短期内不会出手买房。根据邹涛实地调查统计，这个群体约占中国房地产市场10%左右的商品房需求者。

这样很简单明了的统计分析，我们就会发现，中国房地产市场上真实的有自住购房需求者只剩下了55%左右，而*要重要的是，这55%中的大部分人也是在观望的。

中国调控房价究竟能跌多少?

历史经验证明，如果说股市是中国经济的晴雨表，邹涛想说中国楼市就是中国股市的晴雨表。股市一般会先于楼市6个月下跌。下面，让邹涛*法为大家分析中国房价究竟在本次调控中能跌多少。我们要分析房价能跌多少，一定不是想当然，不是情绪化的宣泄，更不是算命，而是客观分析中国特色的这个房地产市场里的政府、卖房者(房地产商和*投机的二手房业主)、买房者(自住需求者和*投机者)三大主体参与主角的现状，得出的结论才是真正可取和负责任的，其他任何片面的分析都是祸国殃民，都是在误导老百姓。

首先我们来分析政府的心态：稳定房价，抑制上涨，遏制投机。政府希望保持合理的增长。

邹涛*法的结论：一管就死，一放就乱。倒脏水的时候很可能把孩子也倒掉了。当然，政府也在走一步看一步，不断调整。

其次我们来分析卖房者的心态。这里面又分为2个主体：

1、房地产商(新房)：事实上，发展商(楼盘代理商、中介)很讨厌普通自住购房者，嫌他们比来比去太“挑剔”。而非常喜欢投机*购房者，因为这批人购房做决定是常常是非常“爽快”的，一算一下成本有利可图马上就签单，有的投机者只要卖家打个电话就能确定签单。在销售量持续下降老百姓一直观望的现状下，会采取促销手段。具体常用的营销手段包括：明升暗降，这个手段屡试不爽，而且每次总会诱骗一批不明真相的傻子接盘。采取装修后再原价出售的方式手段(买房者赚了一笔装修费)，交一万抵几万的方式、一次性付款折扣优惠的方式、在某某时限前签合同优惠的方式等等实施较后的销售。

2、*投机者(二手房业主)：如果是用银行贷款空手套白狼炒房的，一定维持不了12个月。因为其利息很高，如果他不降价卖，连续6个月不供楼，银行就会把房子收回，然后进入司法程序，委托法院以低于市场价20%起拍卖。如果是全款投机买房的，会等12个月以上后见上涨无望会抛盘;如果是资金实力较强的*者，他们会选择更长时间等待，做好长期(3年以上)*的打算不会卖。

邹涛*法的结论：12个月内，房地产商会优惠卖房，利用贷款短炒的投机者会亏损卖房或断供。

第三我们来分析*和投机买房者的心态：这个群体会在一线热点城市房价有30%左右的下调时会逐步入市。

较后我们再来分析自住买房者的心态：绝大部分的自住买房者是无力承担目前的房价的。因此，邹涛*法分析在2种情况下他们会买：

1、房价跌到他们能基本承受的地步，这批人会买。

2、看到房价又开始有推高的现象时会因害怕房子再次如07年调控后，到09年那样上涨而恐慌买房。

邹涛*法的结论：*投机买房者是本次房价调控的风向标。本次调控，是在通过抑制了45%以上中国房地产市场上的不真实需求者(指*和投机的假刚需)后的一次调控。市场的本质已经发生了变化。分析评估目前中国房价的真实现状，我们可以用2008年经济危机*严重时候的指标来衡量：即 2008年12月时的全国房价。这时也是国家出手救“房市”的政策底。